The Bridge sprzedany. Rekordowa transakcja na warszawskim rynku biurowym – co oznacza dla Polski?
The Bridge zmienia właściciela. Analizujemy jedną z największych transakcji biurowych w Polsce i jej wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych.
Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych odnotował jedną z największych transakcji inwestycyjnych ostatnich lat. Belgijski deweloper Ghelamco podpisał umowę sprzedaży biurowca The Bridge szwedzkiej spółce Eastnine. Wartość bazowa nieruchomości została ustalona na 300 mln euro, natomiast przewidywana cena zakupu wynosi około 260 mln euro i zostanie ostatecznie rozliczona po zakończeniu procesu komercjalizacji budynku.
Jeżeli wszystkie warunki umowy zostaną spełnione, finalizacja transakcji planowana jest na czwarty kwartał 2026 roku.
Nie jest to jedynie zmiana właściciela prestiżowego wieżowca. Dla całego rynku jest to sygnał, że zagraniczny kapitał ponownie aktywnie inwestuje w najwyższej klasy biurowce w Polsce.
Jedna z największych transakcji biurowych 2026 roku
The Bridge to jeden z najbardziej rozpoznawalnych nowych biurowców w Warszawie. Wieżowiec osiąga około 174 metrów wysokości i oferuje ponad 55 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A oraz parking podziemny dla blisko 300 samochodów.
Obiekt został oddany do użytku w 2025 roku i od początku był projektowany z myślą o międzynarodowych korporacjach oraz firmach oczekujących najwyższych standardów technicznych, ekologicznych i funkcjonalnych.
Cena transakcji została skonstruowana w sposób typowy dla nowych inwestycji. Ostateczna kwota zależy między innymi od poziomu wynajęcia powierzchni, kosztów aranżacji biur dla najemców oraz okresów zwolnień z czynszu przewidzianych w umowach.
Takie rozwiązanie ogranicza ryzyko kupującego i jednocześnie motywuje sprzedającego do pełnej komercjalizacji budynku.
Dlaczego Eastnine kupuje właśnie The Bridge?
Dla szwedzkiego inwestora zakup oznacza znaczące zwiększenie obecności na polskim rynku. Po zakończeniu transakcji Warszawa stanie się największym rynkiem działalności Eastnine.
Co istotne, The Bridge znajduje się w niewielkiej odległości od biurowca Unit, który również należy do portfela spółki. Pozwala to budować efekt skali oraz efektywniej zarządzać nieruchomościami w jednym z najatrakcyjniejszych biznesowych obszarów stolicy.
To pokazuje również zmianę strategii wielu funduszy inwestycyjnych. Coraz częściej nie szukają one dużej liczby budynków rozsianych po różnych miastach, lecz koncentrują kapitał w najlepszych lokalizacjach biznesowych.
Co ta transakcja mówi o rynku nieruchomości komercyjnych?
Jeszcze dwa lata temu wielu inwestorów wstrzymywało decyzje zakupowe z powodu wysokich kosztów finansowania oraz niepewnej sytuacji gospodarczej.
Obecnie widać wyraźną zmianę.
Największe fundusze ponownie poszukują wysokiej jakości aktywów generujących stabilne dochody z najmu. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nowe budynki klasy A posiadające certyfikaty środowiskowe oraz długoterminowych najemców.
The Bridge doskonale wpisuje się w ten trend.
Jak sprzedaż The Bridge wpłynie na warszawski rynek biurowy?
Transakcja może mieć kilka ważnych konsekwencji.
Potwierdzenie wysokiej wartości najlepszych biurowców
Najbardziej prestiżowe budynki nadal osiągają bardzo wysokie wyceny. To dobra wiadomość zarówno dla inwestorów, jak i właścicieli nowoczesnych biurowców.
Większe zainteresowanie inwestorów zagranicznych
Duże transakcje często zachęcają kolejne fundusze do wejścia na rynek. Jeżeli finalizacja przebiegnie zgodnie z planem, Warszawa może ponownie znaleźć się w centrum zainteresowania międzynarodowego kapitału.
Większa selekcja aktywów
Nie każdy budynek skorzysta jednak na poprawie nastrojów.
Największym zainteresowaniem nadal będą cieszyć się nowoczesne biurowce oferujące wysoki standard, rozwiązania ESG oraz atrakcyjną lokalizację. Starsze obiekty będą musiały konkurować modernizacjami i bardziej elastycznymi warunkami najmu.
Czy czynsze za biura wzrosną?
Sama sprzedaż The Bridge nie spowoduje automatycznego wzrostu czynszów.
Na ceny najmu większy wpływ mają:
poziom pustostanów,
liczba nowych inwestycji,
popyt ze strony firm,
koszty finansowania nowych projektów,
sytuacja gospodarcza.
Jednak utrzymywanie wysokich wycen najlepszych biurowców może ograniczać presję na obniżki czynszów w segmencie Premium.
Co oznacza to dla rynku biurowego w Polsce?
Znaczenie tej transakcji wykracza daleko poza Warszawę.
Może ona pozytywnie wpłynąć na postrzeganie Polski przez zagranicznych inwestorów. Dla funduszy inwestycyjnych jest to dowód, że największe miasta nadal oferują atrakcyjne możliwości lokowania kapitału.
Najbardziej mogą na tym skorzystać:
Warszawa,
Kraków,
Wrocław,
Trójmiasto,
Poznań.
Jeżeli aktywność inwestorów utrzyma się również w kolejnych kwartałach, można spodziewać się większej liczby transakcji dotyczących nowoczesnych biurowców klasy A.
Czy możemy mówić o początku nowego cyklu inwestycyjnego?
Choć pojedyncza transakcja nie oznacza jeszcze pełnego ożywienia rynku, stanowi bardzo mocny sygnał dla całej branży.
Inwestorzy ponownie są gotowi angażować setki milionów euro w polskie nieruchomości komercyjne, jednak pod jednym warunkiem – muszą to być budynki najwyższej jakości.
Oznacza to, że różnice pomiędzy nowoczesnymi biurowcami a starszymi obiektami będą się stopniowo powiększać.
Nowe inwestycje będą utrzymywać wysokie wartości i przyciągać kapitał, natomiast starsze budynki będą coraz częściej wymagały modernizacji, aby zachować konkurencyjność.
Analiza Greyson Commercial
Sprzedaż The Bridge można uznać za jedną z najważniejszych transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2026 roku. Jest to wyraźny sygnał poprawy nastrojów wśród inwestorów instytucjonalnych oraz potwierdzenie, że Warszawa pozostaje najważniejszym rynkiem biurowym Europy Środkowo-Wschodniej.
Nie należy jednak oczekiwać, że wszystkie biurowce automatycznie zyskają na wartości. Kapitał będzie koncentrował się przede wszystkim na nowoczesnych, dobrze skomercjalizowanych budynkach oferujących wysoki standard techniczny, certyfikaty ESG oraz stabilnych najemców.
Dla najemców oznacza to, że właściciele najlepszych biurowców prawdopodobnie utrzymają dotychczasową politykę czynszową. Z kolei firmy planujące wynajem powierzchni w starszych budynkach mogą nadal liczyć na atrakcyjne zachęty finansowe oraz większą elastyczność podczas negocjacji.
