Prognozy, trendy i wyzwania rynku nieruchomości w Polsce 2026

Rynek nieruchomości w Polsce w roku 2026

Rok 2026 będzie dla polskiego rynku nieruchomości momentem przełomowym. Po okresie dynamicznych zmian w latach 2023–2025, wchodzimy w fazę selektywnej stabilizacji, w której kluczową rolę odegrają jakość aktywów, regulacje oraz zdolność adaptacji do nowych oczekiwań najemców i inwestorów.

Komercja: retail parki i mixed-use na fali

Handel w Polsce przechodzi transformację – od centrów handlowych ku bardziej zróżnicowanym, lokalnym formatom. Parki handlowe w strefach podmiejskich zyskują na znaczeniu, odpowiadając na suburbanizację i potrzebę codziennej wygody. Projekty mixed-use przestają być trendem architektonicznym, a stają się odpowiedzią na realne potrzeby użytkowników. To nie tylko trend architektoniczny, ale przede wszystkim odpowiedź na oczekiwania konsumentów, którzy chcą żyć, pracować i spędzać czas w jednym, dobrze zaprojektowanym ekosystemie.

Dla inwestorów oznacza to konieczność dywersyfikacji portfeli i większe zainteresowanie miastami regionalnymi. Kapitał coraz częściej kieruje się poza Warszawę, szukając atrakcyjnych stóp zwrotu w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście.

Biura: mniej podaży, więcej jakości

Rynek biurowy wchodzi w 2026 r. z najniższą od dekady nową podażą. Deweloperzy ostrożnie rozpoczynają inwestycje, co w naturalny sposób ogranicza współczynnik pustostanów i wzmacnia potencjał wzrostu czynszów w projektach prime.

Jednocześnie obserwujemy falę wyburzeń i konwersji starszych biurowców. Budynki z lat 70.–90. tracą konkurencyjność i coraz częściej ustępują miejsca nowym wieżowcom lub projektom mieszkaniowym. To reset jakościowy, który zmieni krajobraz wielu dzielnic.

Powierzchnia biurowa przestaje być tylko miejscem pracy – staje się przestrzenią doświadczeń. Poszukując biura na wynajem najemcy oczekują inteligentnych, elastycznych i empatycznych rozwiązań: od technologii wspierających wellbeing, po aranżacje sprzyjające kulturze organizacyjnej. Firmy coraz częściej decydują się na współpracę z firmami doradczymi, aby wynajem powierzchni biurowej nie stanowił zagrożenia dla ich działalności.

Mieszkaniówka: stabilizacja z ryzykiem odbicia

Rynek mieszkaniowy w 2026 r. balansować będzie między stabilizacją a potencjalnym odbiciem cen. Po wyhamowaniu wzrostów w 2025 r., analitycy przewidują krótką korektę na początku roku, a następnie powrót do umiarkowanych podwyżek.

Średnia cena ofertowa w największych miastach już w 2025 r. osiągnęła ponad 15 tys. zł/m², co pokazuje skalę wyzwań związanych z dostępnością mieszkań. Dodatkowym czynnikiem są nowe regulacje – od stycznia 2026 r. każdy projekt będzie musiał uwzględniać miejsca schronienia, co podniesie koszty i wydłuży procesy projektowe.

Łagodniejąca inflacja i stopniowe obniżki stóp procentowych sprzyjają kredytobiorcom, ale brak dopłat do hipotek pozostaje ryzykiem dla popytu masowego.

Szanse i zagrożenia

Szanse:

• stabilizacja makroekonomiczna i przewidywalność cash flow,

• konwersje biurowców na mieszkaniówkę i mixed-use,

• rosnąca atrakcyjność miast regionalnych.

Zagrożenia:

• wysokie koszty budowy i modernizacji,

• ryzyko „higher for longer” w strefie euro,

• regulacje podnoszące próg opłacalności nowych projektów.

Wnioski końcowe

Rok 2026 wymaga od uczestników rynku odwagi i selektywności. Inwestorzy powinni koncentrować się na aktywach prime i projektach ESG, deweloperzy – na mixed-use i parkach handlowych, a najemcy poszukujący biura na wynajem w Gdańsku, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu - na renegocjacjach i elastycznych rozwiązaniach biurowych.

Polski rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę, w której jakość, adaptacja i narracja ESG będą decydować o sukcesie. To czas, w którym przewagę zdobędą ci, którzy potrafią myśleć strategicznie i działać z wyprzedzeniem.

Autor:

Maciej Siemaszko

Greyson Commercial

14.12.2025 r.