Sprzedaż Olivia Star: Co ta transakcja oznacza dla rynku biurowego w Trójmieście?

Jak sprzedaż biurowca Olivia Star w Gdańsku Oliwie może wpłynąć na trójmiejski rynek nieruchomości komercyjnych?

Rynek biurowy w Trójmieście od lat rozwija się dynamicznie, ale informacja o potencjalnej sprzedaży Olivia Star — najwyższego i najbardziej prestiżowego budynku w regionie — może okazać się jednym z najważniejszych wydarzeń ostatniej dekady. Tego typu transakcje nie tylko zmieniają strukturę własnościową pojedynczego obiektu, lecz także wpływają na postrzeganie całego rynku przez inwestorów, najemców i deweloperów. Warto więc przyjrzeć się bliżej, co właściwie oznacza rozpoczęcie negocjacji między obecnym właścicielem a Strabag SE, jakie są możliwe konsekwencje tej operacji oraz jak wpisuje się ona w szerszy kontekst trójmiejskiego rynku biurowego.

Olivia Star — transakcja, która może zmienić układ sił

Zgodnie z ujawnionymi informacjami, Tonsa Commercial REI N.V., właściciel Olivia Star S.A., rozpoczęła negocjacje ze Strabag SE dotyczące sprzedaży pakietu kontrolnego akcji spółki. Strony podpisały list intencyjny, który otwiera drogę do dalszych rozmów i przygotowania dokumentacji transakcyjnej. Choć proces jest na wczesnym etapie, już teraz wiadomo, że potencjalna cena mieści się w przedziale od 139 do 151 mln euro, co w przeliczeniu na złotówki daje wartość od około 590 do 638 mln zł. To kwota, która plasuje tę transakcję w absolutnej czołówce największych operacji kapitałowych w historii trójmiejskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

Warunkiem przeprowadzenia transakcji jest uzyskanie zgody UOKiK na koncentrację, a Strabag ma złożyć odpowiedni wniosek najpóźniej do końca 2025 roku. Intencją stron jest podpisanie warunkowej umowy przedwstępnej do marca 2026 roku. Co istotne, Strabag deklaruje, że po przejęciu zamierza kontynuować dotychczasowy model zarządzania i komercjalizacji budynku, co oznacza stabilność dla najemców i brak rewolucyjnych zmian operacyjnych.

Czy podobne transakcje miały miejsce w Trójmieście?

Trójmiejski rynek biurowy jest stosunkowo młody w porównaniu z Warszawą czy Krakowem, ale w ciągu ostatnich kilkunastu lat przeszedł ogromną transformację. W tym czasie dochodziło do kilku znaczących transakcji, jednak większość z nich dotyczyła portfeli obejmujących kilka budynków lub całych etapów kompleksów biurowych. Sprzedaże pojedynczych obiektów klasy A zdarzały się, ale ich wartość rzadko przekraczała 200–300 mln zł. Olivia Star, jako unikalny wysokościowiec o powierzchni 40 tys. m² i wysokości 156 metrów, jest aktywem o zupełnie innym charakterze — zarówno pod względem skali, jak i prestiżu.

Warto podkreślić, że w Trójmieście nie mieliśmy dotąd transakcji dotyczącej pojedynczego budynku o wartości przekraczającej pół miliarda złotych. Jeśli więc sprzedaż Olivia Star dojdzie do skutku, będzie to wydarzenie bez precedensu, które może stać się punktem odniesienia dla przyszłych wycen i negocjacji na rynku. Dla inwestorów instytucjonalnych będzie to sygnał, że Trójmiasto jest rynkiem dojrzałym, stabilnym i zdolnym do generowania długoterminowej wartości.

Wpływ transakcji na rynek biurowy w Trójmieście

Potencjalna sprzedaż Olivia Star może mieć kilka istotnych konsekwencji dla całego rynku. Po pierwsze, transakcja tej skali zwiększa zaufanie inwestorów instytucjonalnych do regionu. W ostatnich latach kapitał zagraniczny koncentrował się głównie na Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, podczas gdy Trójmiasto było postrzegane jako rynek stabilny, ale nieco bardziej niszowy. Wejście tak dużego gracza jak Strabag do segmentu biurowego w Gdańsku może zmienić tę percepcję i przyciągnąć kolejnych inwestorów.

Po drugie, transakcja może wpłynąć na wyceny innych budynków. Jeśli Olivia Star zostanie sprzedana w górnym zakresie wyceny, właściciele innych obiektów klasy A mogą zacząć oczekiwać wyższych cen, co z kolei może przełożyć się na większą aktywność transakcyjną. W sytuacji, gdy nowa podaż biur w Trójmieście jest rekordowo niska, a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, rynek może wejść w fazę wzrostu wartości najlepszych aktywów.

Po trzecie, transakcja może mieć wpływ na wynajem biur przez najemców. Strabag deklaruje kontynuację dotychczasowego modelu zarządzania, co oznacza stabilność operacyjną. Jednak nowy właściciel może wprowadzić dodatkowe inwestycje w modernizacje, technologie ESG czy rozwiązania poprawiające efektywność energetyczną, co jest obecnie standardem w portfelach dużych grup kapitałowych. Dla najemców oznacza to potencjalnie wyższy standard usług i lepsze warunki pracy.

Szeroki obraz: kondycja trójmiejskiego rynku biurowego

Aby właściwie ocenić znaczenie tej transakcji, warto spojrzeć na szerszy kontekst trójmiejskiego rynku biurowego. Trójmiasto jest obecnie trzecim największym rynkiem biurowym w Polsce, z zasobami przekraczającymi 1,07 mln m². Co istotne, w 2024 roku oddano do użytku zaledwie 19 tys. m² nowych biur — to najniższy wynik od dwóch dekad. W budowie znajduje się jedynie około 32 tys. m², co oznacza, że w najbliższych latach podaż będzie ograniczona. W efekcie tego najlepsze budynki klasy A/A+ powinny trzymać wartość, a stawki czynszów w topowych lokalizacjach mogą nieznacznie wzrosnąć. Dodatkowo inwestorzy mogą zacząć szukać okazji w istniejących na rynku projektach, ponieważ nowych zwyczajnie nie ma.

Jednocześnie popyt pozostaje wysoki. W 2023 roku osiągnął rekordowy poziom ponad 140 tys. m², a w 2024 roku był drugim najwyższym w historii. Najemcy są aktywni, a renegocjacje stanowią dużą część rynku, co świadczy o przywiązaniu firm do lokalizacji i stabilności operacyjnej. Wskaźnik pustostanów utrzymuje się powyżej 12%, ale w ostatnich kwartałach zaczął lekko spadać, co może być sygnałem nadchodzącego zacieśnienia rynku.

Trójmiasto wyróżnia się także strukturą najemców. Silną pozycję mają tu firmy z sektora IT, SSC/BPO oraz branże związane z logistyką morską i nowymi technologiami. To one napędzają popyt i przyciągają inwestorów, którzy szukają rynków odpornych na wahania koniunktury.

Co to oznacza dla najemców i właścicieli?

Dla większości najemców oznacza to przede wszystkim stabilność czynszów i rosnące znaczenie renegocjacji umowy, gdy obecny wynajem biura się kończy. Jeżeli chciałbyś dowiedzieć się więcej o tym w jaki sposób współpraca z Greyson Commercial może przynieść Tobie korzyści w sytuacji renegocjacji umowy, zapoznaj się z naszymi metodami.

W sytuacji ograniczonej podaży dostępność dużych modułów będzie jednak malała, co może prowadzić do większej konkurencji o najlepsze lokalizacje, a stawki czynszów najbardziej atrakcyjnych modułów mogą nieznacznie wzrosnąć. Jednocześnie rośnie presja na jakość powierzchni — budynki, które nie spełniają standardów ESG, mogą mieć trudności z utrzymaniem atrakcyjności.

Dla właścicieli to dobry moment na analizę strategii. Wartość najlepszych aktywów rośnie, a zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych jest coraz większe. Jednocześnie konieczne stają się inwestycje w modernizacje, technologie i rozwiązania proekologiczne, które będą kluczowe dla utrzymania konkurencyjności.

Podsumowanie

Potencjalna sprzedaż Olivia Star to wydarzenie, które może mieć długofalowe konsekwencje dla całego trójmiejskiego rynku biurowego. To nie tylko zmiana właściciela jednego budynku, ale sygnał, że region dojrzewa jako rynek inwestycyjny i przyciąga kapitał o europejskim zasięgu. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, stanie się jednym z najważniejszych punktów odniesienia dla przyszłych wycen, negocjacji i strategii inwestycyjnych w Trójmieście. Jeżeli planujesz w najbliższym czasie poszukiwania powierzchni biurowej w Trójmieście, Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – koniecznie skontaktuj się z nami.

Autor:

Janusz Melaniuk

Greyson Commercial

26.12.2025 r.